Ravalement de façade en copropriété : obligations, prix, aides financières

Le ravalement de façade (rénovation maison extérieur) est une opération essentielle pour assurer la pérennité et l’esthétique des immeubles en copropriété. Il protège le bâtiment contre les agressions extérieures, améliore son apparence et peut augmenter sa valeur sur le marché immobilier. 

De plus, lorsqu’il est associé à une isolation maison par l’extérieur (ITE), il contribue à l’amélioration de l’efficacité énergétique du bâtiment.

Qu’est-ce que le ravalement de façade?

Le ravalement de façade englobe l’ensemble des travaux visant à remettre en état les murs extérieurs d’un bâtiment. 

Cela inclut le nettoyage, la réparation des fissures façade, le traitement des matériaux, l’application d’enduits ou de peintures, et éventuellement l’ajout d’une isolation thermique par l’extérieur.

Techniques courantes de ravalement de façade

• Nettoyage : Élimination des salissures, mousses et pollutions accumulées sur la façade. Les méthodes courantes incluent le nettoyage à haute pression, le gommage et l’hydrogommage.
• Réparation : Traitement des fissures, remplacement des joints défectueux et réparation des parties endommagées.
• Traitement : Application de produits hydrofuges pour protéger la façade contre l’humidité, ou de traitements anti-graffitis.
• Enduit : Application d’une couche de mortier pour uniformiser et protéger la surface, avec différentes finitions possibles (lisse, grattée, talochée).
• Parement et bardage : Pose de matériaux décoratifs tels que des plaquettes de parement en brique ou en pierre, ou installation de bardages en bois, métal ou composite.
• Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) : Ajout d’une couche isolante sur les murs extérieurs, améliorant l’efficacité énergétique du bâtiment.

Pourquoi est-il important de réaliser un ravalement de façade en copropriété?

Le ravalement de façade présente plusieurs avantages pour les immeubles en copropriété :

• Protection et durabilité : Une façade bien entretenue protège le bâtiment contre les agressions extérieures telles que la pluie, le vent, la pollution et les variations de température. En assurant une bonne étanchéité et en évitant les infiltrations d’eau, le ravalement contribue à la longévité de l’immeuble.
• Esthétique et valorisation : Un ravalement de façade redonne un coup de jeune à l’immeuble, améliorant ainsi son apparence. Cela peut augmenter la valeur de la propriété, rendant les appartements plus attractifs pour les acheteurs potentiels.
• Conformité aux normes : Le respect des normes d’urbanisme et de sécurité est essentiel. Une façade dégradée peut entraîner des sanctions ou des obligations de travaux de la part des autorités locales.
• Amélioration de l’efficacité énergétique : Lorsqu’il est couplé à une isolation thermique par l’extérieur (ITE), le ravalement de façade peut significativement améliorer la performance énergétique de l’immeuble, réduisant ainsi les coûts de chauffage et augmentant le confort des résidents.

Que dit la loi sur le ravalement de façade en copropriété ? Est-ce obligatoire ?

En France, le ravalement de façade est encadré par des dispositions légales visant à assurer la sécurité et l’esthétique des bâtiments.

Obligations légales

Selon l’article L132-1 du Code de la construction et de l’habitation, les propriétaires sont tenus de maintenir les façades de leurs immeubles en bon état de propreté. 

Certaines communes, notamment Paris, imposent des ravalements périodiques, généralement tous les 10 ans, par le biais d’arrêtés préfectoraux. 

En l’absence de tels arrêtés, il est recommandé de procéder à un ravalement tous les 10 à 20 ans, en fonction de l’état de la façade.

Loi Alur et obligations thermiques

La loi Alur (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014 a introduit des mesures visant à améliorer l’entretien des immeubles en copropriété. 

Elle impose notamment au syndic de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la nécessité de réaliser des travaux de ravalement.

Par ailleurs, depuis le décret n°2016-711 du 30 mai 2016, tout ravalement important de façade doit être accompagné de travaux d’isolation thermique par l’extérieur (ITE), sauf exceptions liées à des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales. 

Cette mesure vise à améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments et à réduire les émissions de gaz à effet de serre.

À quelle fréquence faut-il réaliser les travaux et quelle est leur durée ?

Fréquence des ravalements

La fréquence des ravalements de façade dépend de plusieurs facteurs :

• Réglementations locales : Certaines communes imposent des ravalements périodiques, souvent tous les 10 ans. Par exemple, à Paris, un ravalement est obligatoire tous les 10 ans.
• État de la façade (rénovation de la façade et revêtement thermique) : En fonction de l’exposition aux intempéries, de la qualité des matériaux et de l’entretien régulier, une façade peut nécessiter des rénovations plus ou moins fréquentes.
• Recommandations des experts : Il est conseillé de réaliser un diagnostic de l’état de la façade tous les 5 à 10 ans pour déterminer si des travaux

Ravalement de façade en copropriété : qui décide et qui paie ?

La décision de procéder à un ravalement de façade en copropriété est prise collectivement par les copropriétaires lors de l’assemblée générale (AG). 

Le syndic de copropriété est chargé d’inscrire cette question à l’ordre du jour et de fournir les informations nécessaires, notamment des devis détaillés des entreprises spécialisées.

Processus de décision

• Préparation : Le syndic sollicite plusieurs devis auprès d’entreprises qualifiées et prépare un dossier complet incluant l’état de la façade, les travaux recommandés, les coûts estimatifs et les aides financières potentielles.
• Assemblée Générale : Les copropriétaires se réunissent pour discuter du projet. La décision de réaliser les travaux est soumise au vote.
• Majorité requise : Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les travaux d’entretien courant, comme le ravalement de façade, sont votés à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. 

Cependant, si les travaux incluent une amélioration, comme l’isolation thermique par l’extérieur, la majorité absolue (article 25) peut être requise.

Répartition des coûts

Les frais liés au ravalement de façade sont répartis entre les copropriétaires en fonction des tantièmes détenus par chacun, sauf disposition contraire du règlement de copropriété. 

Le fonds de travaux, rendu obligatoire par la loi ALUR, peut être utilisé pour anticiper et financer ces dépenses.

Quels sont les prix au m² pour refaire une façade en copropriété ?

Le coût d’un rénovation de façade varie en fonction de plusieurs facteurs, notamment la superficie à traiter, l’état de la façade, les techniques employées et la localisation géographique. En moyenne, le prix se situe entre 30 € et 100 € TTC par mètre carré.

Facteurs influençant le coût

• Superficie : Une surface plus grande peut bénéficier d’économies d’échelle, réduisant le coût au mètre carré.
• Techniques utilisées : Le choix entre un simple nettoyage, une réparation approfondie ou l’ajout d’une isolation thermique influence significativement le prix.
• Matériaux : La nature des matériaux de la façade (pierre, brique, béton) et les finitions souhaitées (enduit, peinture) impactent le coût total.
• Accessibilité : Les immeubles difficiles d’accès peuvent nécessiter des équipements spécifiques, augmentant ainsi le coût des travaux.

Quelles aides financières peut-on obtenir ?

Plusieurs dispositifs d’aides financières sont disponibles pour alléger le coût d’un ravalement de façade en copropriété, surtout lorsqu’il inclut des travaux d’amélioration énergétique.

MaPrimeRénov’ Copropriété

Cette aide, gérée par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), vise à financer les travaux de rénovation énergétique des copropriétés. Elle peut couvrir une partie significative des dépenses, sous réserve de respecter certaines conditions d’éligibilité.

Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

L’Éco-PTZ permet de financer les travaux de rénovation énergétique sans payer d’intérêts. Les copropriétés peuvent en bénéficier pour des montants pouvant atteindre 30 000 € par logement, remboursables sur une période pouvant aller jusqu’à 15 ans.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les fournisseurs d’énergie proposent des primes dans le cadre des CEE pour encourager les travaux d’économie d’énergie. Les copropriétés peuvent en bénéficier pour des projets incluant une isolation thermique par l’extérieur.

TVA à taux réduit

Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d’un taux de TVA réduit à 5,5 %, applicable sur la main-d’œuvre et les matériaux. Cela permet de diminuer le coût total des travaux.

Aides locales

Certaines collectivités territoriales proposent des subventions ou des prêts à taux avantageux pour encourager la rénovation énergétique des bâtiments. Il est recommandé de se renseigner auprès des services locaux pour connaître les dispositifs disponibles.

Qui effectue les travaux de ravalement de façade d’un immeuble en copropriété ?

Les travaux de ravalement de façade doivent être réalisés par des professionnels qualifiés, spécialisés dans ce type d’intervention (intervention sur les bâtiments balcons et façades). 

Le choix de l’entreprise est crucial pour assurer la qualité et la durabilité des travaux.

Rôle du syndic

Le syndic de copropriété est responsable de la mise en concurrence des entreprises susceptibles de réaliser les travaux de ravalement.

Il doit solliciter plusieurs devis auprès de prestataires qualifiés et compétents, en tenant compte des spécificités du bâtiment et des exigences des copropriétaires.

Critères de sélection d’une entreprise

• Compétences et qualifications : Vérifier que l’entreprise dispose des certifications nécessaires, notamment la qualification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) si des travaux d’isolation sont prévus.
• Références et expérience : Consulter les réalisations antérieures de l’entreprise pour s’assurer de la qualité de son travail.
• Assurances : S’assurer que l’entreprise possède une assurance

Le ravalement de façade en copropriété est une opération essentielle qui va bien au-delà de la simple amélioration esthétique d’un immeuble. 

Il s’agit d’une démarche cruciale pour assurer la pérennité du bâtiment, garantir la sécurité des occupants et des passants, et maintenir, voire augmenter, la valeur patrimoniale des biens immobiliers concernés.

L’importance de ces travaux est soulignée par les obligations légales en vigueur. En France, le Code de la construction et de l’habitation impose aux propriétaires de maintenir les façades en bon état de propreté et de solidité. 

Certaines communes, notamment Paris, ont même instauré des arrêtés préfectoraux rendant le ravalement obligatoire tous les dix ans. Ne pas se conformer à ces obligations peut entraîner des sanctions, des injonctions de la part des autorités locales, voire des travaux exécutés d’office aux frais des copropriétaires.

La réalisation de ces travaux (voici comment se déroule la rénovation d’une façade extérieure) nécessite une organisation rigoureuse au sein de la copropriété. La décision doit être prise en assemblée générale, avec des majorités spécifiques selon la nature des travaux envisagés.

Le syndic joue un rôle central dans la coordination, depuis la mise en concurrence des entreprises jusqu’à la supervision du chantier. Il est également responsable de l’inscription du sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le coût d’un ravalement de façade peut être conséquent, mais il existe plusieurs aides financières pour alléger la charge des copropriétaires. 

Des dispositifs tels que MaPrimeRénov’ Copropriété, l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE), la TVA à taux réduit, et des aides locales sont autant de leviers à mobiliser. 

Il est recommandé de se renseigner auprès des organismes compétents et de solliciter l’accompagnement de professionnels pour optimiser le financement des travaux.

En conclusion, le ravalement de façade en copropriété est une démarche incontournable qui requiert une préparation minutieuse, une concertation entre copropriétaires, et le recours à des professionnels qualifiés. 

Au-delà de l’obligation légale, c’est un investissement stratégique pour préserver la valeur de l’immeuble, améliorer le confort des résidents, et contribuer à la protection de l’environnement. 

Une approche proactive et bien informée permettra de mener à bien ce projet dans les meilleures conditions, en tirant parti des aides disponibles et en assurant une exécution de qualité.